Theo Savills Việt Nam, thị trường BĐS quý II/2011 còn nhiều "điểm tối" nhưng đây vẫn là kênh đầu tư hiệu quả bởi dòng tiền chảy vào thị trường này vẫn chiếm phần lớn.
Các chuyên gia Savills cho rằng, thị trường BĐS đang trải qua quá trình điều chỉnh để trở nên chuyên nghiệp hóa và phát triển bền vững. Mối quan hệ cung cầu được điều chỉnh cân bằng dưới tác động của bàn tay vô hình và những điều chỉnh kinh tế vĩ mô từ phía các cơ quan quản lý. Với thị trường rộng lớn, tốc độ tăng trưởng đô thị cao, thu nhập người Việt Nam đang tăng lên, thị trường BĐS có nhiều cơ hội phát triển trong tương lai.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý II/2011, phân khúc biệt thự nhà liền kề chứng kiến sự sụt giảm về số lượng giao dịch thành công. Savills ghi nhận, trong tổng số 37.132 biệt thự và nhà liền kề từ 110 dự án tại Hà Nội có 80 dự án đang được bán dưới dạng hợp đồng mua bán, 30 dự án còn lại được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, trong quý II/2011, có rất ít các giao dịch thành công so với các quý trước. Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ, Từ Liêm và Hoàng Mai đứng đầu với mức giá chào thứ cấp trên 6.000 USD/m2. Hai huyện xa trung tâm là Mê Linh và Quốc Oai là nơi có mức chào thứ cấp thấp nhất, từ 1.000 USD/m2 tới 1.400 USD/m2. Mức giá trung bình một căn biệt thự dao động từ 300.000 USD tới 2,2 triệu USD, mức trung bình cho một căn nhà liền kề từ 200.000 USD tới 700.000 USD.
Theo lý thuyết, nguồn cầu biệt thự/nhà liền kề được đảm bảo bởi cơ cấu dân số phù hợp, tốc độ tăng dân số cao, lượng người nhập cư lớn cũng như xu hướng giảm quy mô hộ gia đình tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, trên thực tế, nguồn cầu đang bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao (từ 20% đến 25% /năm) và chính sách thắt chặt tín dụng trong năm 2011 của Chính phủ. Do đó, thị trường biệt thự/nhà liền kề đang rơi vào tình trạng trầm lắng. Một số chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược phát triển.
Mặc dù vậy, Savills dự báo, trong trung hạn sẽ có 59 dự án dự kiến phát triển biệt thự/nhà liền kề với tổng quy mô 4.396 ha sẽ gia nhập thị trường và vùng 2 sẽ là nơi cung cấp chính biệt thự/nhà liền kề cho thị trường trong tương lai.
Sang quý 3/2011, ngành khách sạn Hà Nội được dự báo vẫn nằm trong mùa thấp điểm mặc dù lượng khách đến Hà Nội được dự kiến tăng nhờ các kế hoạch thúc đẩy du lịch từ chính quyền địa phương và các chương trình khuyến mãi hè từ các đại lý du lịch.
Trong 4 năm tới, hơn 6.900 phòng khách sạn từ 28 trong số 43 dự án sẽ đi vào hoạt động hầu hết các dự án tương lai tập trung tại quận Từ Liêm, chiếm 50% tổng nguồn cung tương lai. 4 dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động cuối năm 2011 bao gồm Oriental Pearl và ba khách sạn trên đường Nguyễn Thượng Hiền, Đội Cấn và Hàng Chuối, cung cấp cho thị trường khoảng 400 phòng.
Công suất trung bình của toàn bộ thị trường giảm -2,4 điểm so với quý I/2011 nếu bao gồm cả nguồn cung mới là Crowne Plaza, tương ứng 87%. Đây là tỷ lệ thấp nhất trong vòng 5 quý trở lại đây. Tuy nhiên, nếu như không tính dự án mới Crowne Plaza vào thì công suất tăng 1,6 điểm và lên tới 91%. Giá thuê trung bình của toàn thị trường giảm nhẹ -0,5% theo quý không tính dự án mới Crowne Plaza, và tăng 0,7% theo quý nếu như tính dự án này vào.
Số lượng dự án FDI tại Hà Nội trong nửa năm đầu 2011 tăng khoảng 37% so với cùng kỳ năm ngoái, giúp tăng số lượng các chuyên gia nước ngoài và lao động có trình độ cao tới thành phố để làm việc, từ đó có thể tăng nhu cầu về căn hộ dịch vụ. Việc mở rộng Hà Nội về phía Tây cùng với một số lượng dự án văn phòng hạng A tại khu vực này có thể cũng tạo ra một nguồn cầu đáng kể cho mảng căn hộ dịch vụ.
Trong tương lai thị trường sẽ có khoảng 30 dự án, trong đó 12 dự án sẽ cung cấp gần 2.600 căn hộ dịch vụ. Nguồn cung tương lai đang tăng lên tại khu vực phía Tây của Hà Nội và Từ Liêm trở thành nơi có nguồn cung lớn nhất, cung cấp hơn 1.000 căn hộ từ 6 dự án.
Đối với thị trường căn hộ, hiện có 17 dự án đang bán, cung cấp cho thị trường sơ cấp khoảng 3.400 căn hộ, tương đương 39% tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp trong quý I/2011, trong đó có 704 căn hộ tung bán từ 1 dự án hạng B và 2 dự án hạng C, tương ứng với 10% nguồn cung sơ cấp quý I/2011. Tổng nguồn cung thứ cấp là 48.800 căn hộ, tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Hà Đông và Cầu Giấy.
Giá chào bán sơ cấp từ 800 USDđến 3.200USD/m2. Mặc dù, tổng cung trên thị trường sơ cấp chỉ bằng 50% so với quý trước, xong tỷ lệ bán không cao, chỉ đạt 16% trong quý này. Giá chào sơ cấp thấp nhất đạt tỷ lệ bán cao nhất. Căn hộ hạng C đạt tỷ lệ bán 26%, hạng B là 11% và hạng A đạt 5 %.
Giá chào bán thứ cấp bình quân của cả thị trường căn hộ giảm 1% so với quý trước. Giá bán thứ cấp tại hai quận Cầu Giấy và Thanh Xuân không đổi so với quý trước. Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Gia Lâm và Long Biên có mức giá bán trên thị trường thứ cấp tăng 3% đến 4%. Các quận còn lại có mức giá thứ cấp giảm từ 2% đến 8%.
Tình hình hoạt động thị trường văn phòng giảm so với quý trước về cả giá thuê và công suất thuê. Tuy nhiên, thị trường vẫn đạt công suất thuê trung bình khá tốt, ở mức 86,4%. Hạng A tiếp tục đạt công suất thuê cao, tăng 2% so với quý trước và đạt 86,7%.
Thị trường văn phòng để bán tại Hà Nội bao gồm 12 toà nhà văn phòng tại 5 quận Cầu Giấy, Từ Liêm, Ba Đình, Đống Đa, và Hà Đông. Giá chào sơ cấp của thị trường văn phòng để bán tại tất cả các hạng duy trì ổn định so với quý trước, trong khoảng 1.000 USD – 2.500 USD/ m2 cho thời hạn thuê 32 đến 49 năm, chưa bao gồm VAT.
Trong 3 năm tới, khoảng 1,1 triệu m2 văn phòng cho thuê từ 90 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong các quý còn lại của năm 2011, 7 dự án có quy mô lớn hơn 10.000 m2 dự kiến sẽ gia nhập thị trường, cung cấp thêm 204.745 m2 diện tích văn phòng cho thuê.
Ba dự án nổi bật đã đi vào hoạt động là Pico Mall, Sky City Tower và Parkson (Việt Tower mở rộng), cung cấp cho thị trường thêm khoảng 41.400 m2 mặt bằng bán lẻ. Công suất thuê toàn thị trường giảm trong khi giá thuê khá cạnh tranh giữa các loại hình bán lẻ. Các dự án mới đi vào hoạt động có công suất thuê ban đầu tốt. Giá thuê của các trung tâm thương mại tại các quận nội thành tăng đáng kể, khoảng 20% so với quý trước.
Savills dự báo, trong 4 năm tới, khoảng 1,6 triệu m2 bán lẻ từ 87 dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động. Một lượng lớn các dự án bán lẻ tập trung ở các khu vực mới phát triển bán lẻ của Hà Nội như Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Cầy Giấy, Từ Liêm và Hà Đông. Những quận này chiếm khoảng 75% tổng nguồn cung diện tích bán lẻ của Hà Nội cho đến năm 2014.
Theo ông Trần Như Trung - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam, việc thắt chặt tín dụng khiến việc tiếp cận vay vốn ngân hàng trở nên khó khăn, đã và đang có ảnh hưởng, một số chủ đầu tư đang thay đổi chiến lược phát triển. Savills kỳ vọng tín dụng sẽ được nới lỏng, khi đó khó khăn sẽ qua đi và thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại.
Lãnh đạo của Savills cũng nhận xét rằng thị trường bất động sản Việt Nam ngoài việc vận hành theo chu kỳ nhưng thường có những cú 'rẽ ngoặt' làm mọi người bất ngờ và điều này hoàn toàn có thể xảy ra nếu 'van' tín dụng được mở.
Tín dụng được nới lỏng thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại
 |
| Biệt thự, nhà liền kề giảm mạnh về giao dịch |
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý II/2011, phân khúc biệt thự nhà liền kề chứng kiến sự sụt giảm về số lượng giao dịch thành công. Savills ghi nhận, trong tổng số 37.132 biệt thự và nhà liền kề từ 110 dự án tại Hà Nội có 80 dự án đang được bán dưới dạng hợp đồng mua bán, 30 dự án còn lại được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên, trong quý II/2011, có rất ít các giao dịch thành công so với các quý trước. Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ, Từ Liêm và Hoàng Mai đứng đầu với mức giá chào thứ cấp trên 6.000 USD/m2. Hai huyện xa trung tâm là Mê Linh và Quốc Oai là nơi có mức chào thứ cấp thấp nhất, từ 1.000 USD/m2 tới 1.400 USD/m2. Mức giá trung bình một căn biệt thự dao động từ 300.000 USD tới 2,2 triệu USD, mức trung bình cho một căn nhà liền kề từ 200.000 USD tới 700.000 USD.
Theo lý thuyết, nguồn cầu biệt thự/nhà liền kề được đảm bảo bởi cơ cấu dân số phù hợp, tốc độ tăng dân số cao, lượng người nhập cư lớn cũng như xu hướng giảm quy mô hộ gia đình tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, trên thực tế, nguồn cầu đang bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao (từ 20% đến 25% /năm) và chính sách thắt chặt tín dụng trong năm 2011 của Chính phủ. Do đó, thị trường biệt thự/nhà liền kề đang rơi vào tình trạng trầm lắng. Một số chủ đầu tư buộc phải thay đổi chiến lược phát triển.
Mặc dù vậy, Savills dự báo, trong trung hạn sẽ có 59 dự án dự kiến phát triển biệt thự/nhà liền kề với tổng quy mô 4.396 ha sẽ gia nhập thị trường và vùng 2 sẽ là nơi cung cấp chính biệt thự/nhà liền kề cho thị trường trong tương lai.
 |
| Dự án tương lai có hạng mục biệt thự/nhà liền kề |
Khách sạn cũng ế ẩm
Đối với thị trường khách sạn, hiện tại có 48 khách sạn với 7.300 phòng, bao gồm 11 khách sạn 5 sao, 11 khách sạn 4 sao và 26 khách sạn 3 sao. Tình hình hoạt động của thị trường khách sạn Hà Nội quý này giảm so với quý trước do đang trong mùa thấp điểm. Doanh thu theo mỗi phòng khách sạn trên toàn thị trường giảm 8%. Trong đó khách sạn 5 sao giảm nhiều nhất 13%, tiếp theo là khách sạn 4 sao giảm 10% và 3 sao giảm 8%. Công suất và giá thuê trung bình trên toàn thị trường giảm so với quý trước. Công suất phòng đạt 55%, giảm 4% so với quý 1/2011 và giá phòng giảm 2% xuống 87USD/phòng/đêm.Sang quý 3/2011, ngành khách sạn Hà Nội được dự báo vẫn nằm trong mùa thấp điểm mặc dù lượng khách đến Hà Nội được dự kiến tăng nhờ các kế hoạch thúc đẩy du lịch từ chính quyền địa phương và các chương trình khuyến mãi hè từ các đại lý du lịch.
Trong 4 năm tới, hơn 6.900 phòng khách sạn từ 28 trong số 43 dự án sẽ đi vào hoạt động hầu hết các dự án tương lai tập trung tại quận Từ Liêm, chiếm 50% tổng nguồn cung tương lai. 4 dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động cuối năm 2011 bao gồm Oriental Pearl và ba khách sạn trên đường Nguyễn Thượng Hiền, Đội Cấn và Hàng Chuối, cung cấp cho thị trường khoảng 400 phòng.
Căn hộ, căn hộ dịch vụ “lao dốc”
Theo thống kê của Savills, trong quý II/2011 có tổng cộng khoảng 2.500 căn hộ dịch vụ từ 43 tòa nhà. Trong đó, có một dự án mới ra nhập thị trường là Crowne Plaza tại huyện Từ Liêm với 135 căn hộ dịch vụ cao cấp, giúp tăng tổng nguồn cung lên 9% so với quý trước.Công suất trung bình của toàn bộ thị trường giảm -2,4 điểm so với quý I/2011 nếu bao gồm cả nguồn cung mới là Crowne Plaza, tương ứng 87%. Đây là tỷ lệ thấp nhất trong vòng 5 quý trở lại đây. Tuy nhiên, nếu như không tính dự án mới Crowne Plaza vào thì công suất tăng 1,6 điểm và lên tới 91%. Giá thuê trung bình của toàn thị trường giảm nhẹ -0,5% theo quý không tính dự án mới Crowne Plaza, và tăng 0,7% theo quý nếu như tính dự án này vào.
Số lượng dự án FDI tại Hà Nội trong nửa năm đầu 2011 tăng khoảng 37% so với cùng kỳ năm ngoái, giúp tăng số lượng các chuyên gia nước ngoài và lao động có trình độ cao tới thành phố để làm việc, từ đó có thể tăng nhu cầu về căn hộ dịch vụ. Việc mở rộng Hà Nội về phía Tây cùng với một số lượng dự án văn phòng hạng A tại khu vực này có thể cũng tạo ra một nguồn cầu đáng kể cho mảng căn hộ dịch vụ.
Trong tương lai thị trường sẽ có khoảng 30 dự án, trong đó 12 dự án sẽ cung cấp gần 2.600 căn hộ dịch vụ. Nguồn cung tương lai đang tăng lên tại khu vực phía Tây của Hà Nội và Từ Liêm trở thành nơi có nguồn cung lớn nhất, cung cấp hơn 1.000 căn hộ từ 6 dự án.
 |
| Hoạt động thị trường căn hộ dịch vụ theo hạng (Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills) |
Đối với thị trường căn hộ, hiện có 17 dự án đang bán, cung cấp cho thị trường sơ cấp khoảng 3.400 căn hộ, tương đương 39% tổng nguồn cung trên thị trường sơ cấp trong quý I/2011, trong đó có 704 căn hộ tung bán từ 1 dự án hạng B và 2 dự án hạng C, tương ứng với 10% nguồn cung sơ cấp quý I/2011. Tổng nguồn cung thứ cấp là 48.800 căn hộ, tập trung chủ yếu tại các quận Từ Liêm, Hà Đông và Cầu Giấy.
Giá chào bán sơ cấp từ 800 USDđến 3.200USD/m2. Mặc dù, tổng cung trên thị trường sơ cấp chỉ bằng 50% so với quý trước, xong tỷ lệ bán không cao, chỉ đạt 16% trong quý này. Giá chào sơ cấp thấp nhất đạt tỷ lệ bán cao nhất. Căn hộ hạng C đạt tỷ lệ bán 26%, hạng B là 11% và hạng A đạt 5 %.
Giá chào bán thứ cấp bình quân của cả thị trường căn hộ giảm 1% so với quý trước. Giá bán thứ cấp tại hai quận Cầu Giấy và Thanh Xuân không đổi so với quý trước. Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Gia Lâm và Long Biên có mức giá bán trên thị trường thứ cấp tăng 3% đến 4%. Các quận còn lại có mức giá thứ cấp giảm từ 2% đến 8%.
Văn phòng cho thuê, thị trường bán lẻ “ảm đạm”
Theo Savills, tổng nguồn cung văn phòng đạt hơn 820.000 m2, tăng 8% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ. Các quận Hoàn Kiếm và Cầu Giấy là nguồn cung chính của thị trường, chiếm 47% tổng nguồn cung toàn thị trường.Tình hình hoạt động thị trường văn phòng giảm so với quý trước về cả giá thuê và công suất thuê. Tuy nhiên, thị trường vẫn đạt công suất thuê trung bình khá tốt, ở mức 86,4%. Hạng A tiếp tục đạt công suất thuê cao, tăng 2% so với quý trước và đạt 86,7%.
Thị trường văn phòng để bán tại Hà Nội bao gồm 12 toà nhà văn phòng tại 5 quận Cầu Giấy, Từ Liêm, Ba Đình, Đống Đa, và Hà Đông. Giá chào sơ cấp của thị trường văn phòng để bán tại tất cả các hạng duy trì ổn định so với quý trước, trong khoảng 1.000 USD – 2.500 USD/ m2 cho thời hạn thuê 32 đến 49 năm, chưa bao gồm VAT.
Trong 3 năm tới, khoảng 1,1 triệu m2 văn phòng cho thuê từ 90 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong các quý còn lại của năm 2011, 7 dự án có quy mô lớn hơn 10.000 m2 dự kiến sẽ gia nhập thị trường, cung cấp thêm 204.745 m2 diện tích văn phòng cho thuê.
Nguồn cung mặt bằng bán lẻ theo khu vực và quận
Đối với thị trường bán lẻ, tổng diện tích bán lẻ thị trường Hà Nội đạt khoảng 464.000 m2, tăng 6% so với quý trước và 23% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu là từ các trung tâm mua sắm và các khối đế bán lẻ ở các quận nội thành.Ba dự án nổi bật đã đi vào hoạt động là Pico Mall, Sky City Tower và Parkson (Việt Tower mở rộng), cung cấp cho thị trường thêm khoảng 41.400 m2 mặt bằng bán lẻ. Công suất thuê toàn thị trường giảm trong khi giá thuê khá cạnh tranh giữa các loại hình bán lẻ. Các dự án mới đi vào hoạt động có công suất thuê ban đầu tốt. Giá thuê của các trung tâm thương mại tại các quận nội thành tăng đáng kể, khoảng 20% so với quý trước.
Savills dự báo, trong 4 năm tới, khoảng 1,6 triệu m2 bán lẻ từ 87 dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động. Một lượng lớn các dự án bán lẻ tập trung ở các khu vực mới phát triển bán lẻ của Hà Nội như Thanh Xuân, Hai Bà Trưng, Cầy Giấy, Từ Liêm và Hà Đông. Những quận này chiếm khoảng 75% tổng nguồn cung diện tích bán lẻ của Hà Nội cho đến năm 2014.
Theo ông Trần Như Trung - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam, việc thắt chặt tín dụng khiến việc tiếp cận vay vốn ngân hàng trở nên khó khăn, đã và đang có ảnh hưởng, một số chủ đầu tư đang thay đổi chiến lược phát triển. Savills kỳ vọng tín dụng sẽ được nới lỏng, khi đó khó khăn sẽ qua đi và thị trường bất động sản bắt đầu sôi động trở lại.
Lãnh đạo của Savills cũng nhận xét rằng thị trường bất động sản Việt Nam ngoài việc vận hành theo chu kỳ nhưng thường có những cú 'rẽ ngoặt' làm mọi người bất ngờ và điều này hoàn toàn có thể xảy ra nếu 'van' tín dụng được mở.
